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承諾転貸とは?

Q.承諾転貸とは?


A.賃貸借契約における賃借人が,賃貸借契約の目的物を第三者にさらに賃貸することを転貸借といい,その際に,原賃貸人がその転貸借に承諾をしていた場合を承諾転貸という。



承諾転貸とは


賃貸借契約における賃借人が,賃貸借契約の目的物を第三者にさらに賃貸することを「転貸借」といいます。いわゆる又貸しです。


この転貸借をする際に,もともとの賃貸借契約(原賃貸借)における賃貸人(原賃貸人)がその転貸を承諾していることを「承諾転貸」といい,原賃貸人の承諾なしに転貸借を行うことを「無断転貸」といいます。


例えば,Aさんが所有物甲をBさんに賃貸したとします。その甲を,BさんがCさんに賃貸しました。この際,Aさんが,BさんからCさんへの賃貸に承諾をしていた場合には承諾転貸となり,承諾していなければ無断転貸となります。



承諾転貸の法律関係


承諾転貸の場合,転貸借は有効に成立します。したがって,転貸人は,転借人に対して賃料を請求できますし,転借人は,転貸人に対して,目的物を使用収益させるように請求できるというわけです。もちろん,原賃貸借も有効ですので,賃貸人は,賃借人(転貸人)に対して賃料を請求でき,賃借人は賃貸人に対して,目的物を使用収益させるように請求できることになります。



転借人の義務


転借人は,契約の直接の相手方である転貸人に対してだけではなく,原賃貸人に対しても義務を負うものとされています。


つまり,転借人は,転貸人に対しても原賃貸人に対しても,目的物を適切に保管する善管注意義務や原状回復義務などを負うということになります。


また,転借人は,賃貸人に対しても賃料支払義務を負います。


もちろん,転貸人と原賃貸人の両方に常に賃料を支払わなければならないということではありません。あくまで,転借人が賃料を支払う相手方は転貸人であるのが原則です。


しかし,原賃借人(転貸人)が原賃貸人に対して賃料を支払わなかった場合,原賃貸人は,転借人に対して賃料の支払いを請求できることになっています。この場合,転借人は,すでに転貸人に賃料を支払っていたとしても,原賃貸人からの請求を拒むことはできないとされています。


この場合には,転借人は二重払いをしなければならないということになるのです。その場合,転借人は,二重払いした分を,転貸人に不当利得として返還請求することになるでしょう。


ただし,原賃貸人が請求できる賃料の金額は,あくまで原賃貸借契約における賃料額です。転貸借における転借料の金額を請求できるわけではありません。


例えば,前記の例でいうと,AB間の原賃貸借における賃料が10万円で,BC間の転貸借における転借料が20万円であったとしても,AさんがCさんに請求できる賃料の金額は10万円までということです。



賃貸借の終了と転貸借の法律関係


前記のとおり,転貸借が有効といっても,それはあくまで原賃貸借が有効に成立していることの上に成り立っているものにすぎません。原賃貸借がなくなれば,転貸借は基盤を失うということになります。


そのため,原賃貸借が終了すれば,原賃貸人は,目的物を使用収益している転借人に対し,目的物の返還や明け渡しを請求できるようになります。転借人は,転貸借契約があることを理由としてこれを拒むことはできません。


とはいえ,転貸借契約自体は有効に存続します。原賃貸人に対抗できないというだけです。したがって,原賃貸人に対して目的物を返還した場合,転借人は,転貸人に対して,転貸借契約における目的物を使用収益させる義務の不履行を理由として債務不履行責任を追及することができます。

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転貸借とは?

Q.転貸借とは?


A.ある賃貸借契約の賃借人が,その賃貸目的物について第三者との間でさらに賃貸借契約をすることをいう。




転貸借とは


ある賃貸借契約の賃借人が,その賃貸目的物について第三者との間でさらに賃貸借契約をすることを転貸借といいます。いわゆる「又貸し」です。


例えば,Aさんが所有する不動産をBさんに賃貸したとします。この場合,Bさんが,その不動産をCさんに賃貸しました。このBさんとCさんとの間の賃貸借契約を転貸借といいます。なお,この場合のAさんとBさんの賃貸借契約のことを,原賃貸借ということがあります。


他人の物を賃貸借することは,他人物賃貸借といって,法律上は一応有効とされています。そのため,転貸借も法的に有効な契約とされます。




転貸借の制限(無断転貸)


前記のとおり,転貸借は法律上有効とされています。


とはいえ,賃貸借契約は当事者間の信頼関係に基づく契約です。賃貸人としては,「その賃借人」に貸すからこそ安心して契約をしているわけです。まったく別の人に賃貸目的物が使用されてしまうなどということは想定していないでしょう。


そのため,転貸借については,法律上有効だとしても制限がなされています。


すなわち,転貸借は,原則として原賃貸借の賃貸人には対抗できないとされています。つまり,転貸借の賃借人(転借人)は,自分が転貸借の賃貸人(転貸人)から目的物を借りているということを,原賃貸人に主張することができないということです。


したがって,賃貸人は,賃貸目的物を使用している転借人に対して,賃貸目的物を返還するように請求することができます。


さらに,賃貸人は,賃借人(転貸借でいうと転貸人)に対して,転貸借をしたということで賃貸借契約を解除することもできます。




転貸借について承諾があった場合(承諾転貸)


上記の法律効果は,転貸借について原賃貸人の承諾が無かった場合,いわゆる無断転貸の場合の法律効果です。原賃貸人が転貸借を承諾していた場合は,法律効果が異なってきます。原賃貸人の承諾がある場合の転貸借を承諾転貸と呼ぶことがあります。


承諾転貸の場合には,転借人は転貸借の効果を原賃貸人に主張することができます。つまり,原賃貸人が賃貸目的物を返還せよと請求してきたとしても,転貸借契約があるから使用を継続すると主張することができるということです。


また,承諾転貸の場合には,原賃貸人は転貸借を理由として原賃貸借契約を解除することはできなくなります。


もっとも,承諾をしたといっても,転貸借はあくまで原賃貸借があることを前提に成立するものにすぎませんから,原賃貸借契約を超えるような主張等は認められません。


例えば,原賃貸借の期間が平成23年1月1日までで,転貸借の期間が平成24年1月1日までであったとしても,原賃貸人は,平成23年1月1日を経過したら,転貸人に対して賃貸目的物の返還を請求することができます。


さらに,転借人は原賃貸人に対して直接義務を負うとされています。転貸人は,転貸人に対してだけでなく,原賃貸人に対しても,賃貸借契約上の義務・責任を負担することになります。賃貸目的物の利用について義務違反があった場合などには,転借人は,原賃貸人に対しても責任を負担しなければならないということです。


例えば,原賃貸人は,原賃借人から賃料をもらえなかった場合,転貸人に対して賃料の支払いを直接請求できるとされています。この場合,転借人は,すでに転貸人に対して賃料を支払っていたとしても,原賃貸人からの請求を拒絶することができません。


ただし,この場合に請求できる金額は,原賃貸借契約の賃料です。転貸借契約の賃料の方が原賃貸借契約の賃料よりも高額であったとしても,転貸借契約の賃料を請求することはできません。

敷金とは?

Q.敷金とは?


A.賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸人に対して負担する賃料その他一切の債務を担保するために差し入れられる金銭のことをいう。




敷金


不動産の賃貸借契約を結ぶ際,賃料の〇か月分という形で,敷金を差し入れるのが通常です。地域によっては,保証金などと呼ばれているところもあるかもしれません。


では,敷金とは何かというと,賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸人に対して負担する賃料その他一切の債務を担保するために差し入れられる金銭のことをいいます。


あくまで担保ですから,賃貸借契約が終了したら,賃貸人は,賃借人に対してその敷金を返さなければなりません。


しかし,賃貸借契約期間中に,賃借人が支払わなかった金銭をこの敷金から控除することができます。そのような場合,賃貸人は,預かった敷金から賃借人が支払わなかった金銭を控除して返せばよいということになります。


この敷金は,特に原状回復費用の担保として用いられることが多いと思います。もっとも,それのみに限られず,それ以外でも,賃貸借契約終了時に賃料の滞納が有った場合などには,滞納分を差し引くことも可能です。




敷金返還請求権


賃借人は,賃貸借契約終了時に差し入れた敷金を返してもらうことができます。この賃借人の敷金を返してもらえる請求権のことを,敷金返還請求権といいます。


ただし,敷金は担保の性質を有していることから,敷金から発生時までに生じていた賃借人の債務が当然に控除され,その控除された金額についてのみ敷金返還請求権が発生すると考えられています。


したがって,賃借人は,差し入れた敷金の全額を請求することはできません。原状回復費用や滞納家賃などを差し引いた金額しか請求できないということです。賃貸人の側からいえば,敷金全額から原状回復費用や滞納家賃等を相殺する旨の意思表示をする必要がないということです。


また,敷金は,賃貸物件の明渡までに発生した賃借人の債務を担保するものと考えられています。そのため,このように考えることから,敷金返還請求権の発生時期も,不動産の明渡時であると考えられています。この考え方のことを,明渡時説と呼んでいます。判例・通説・実務でもこの明渡時説を採用しています。


したがって,賃貸借が終了していたとしても,終了後明渡をするまでに発生した賃借人の債務(特に原状回復費用)は,敷金から当然に控除されることになります。


そして,明け渡して初めて敷金が発生するということは,順番として,まず明渡しがあり,その後に敷金返還請求権が発生するということですから,不動産の明け渡しと同時に敷金を返還せよとはいえないということになります。法的にいえば,明渡しと敷金返還とは同時履行の関係にたたないということです。

賃貸借契約とは?

Q.賃貸借契約とは?


A.当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し,相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる契約のことをいう。



賃貸借契約とは


【民法 601条】
賃貸借は,当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し,相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって,その効力を生ずる。


賃貸借契約とは,簡単にいうと,賃料をもらって物を貸すという契約です。貸す人のことを「賃貸人」といいます。貸主ということもあります。他方,借りる人は「賃借人」です。貸主ともいいます。賃借人の側からいえば,賃料を払って物を借りる契約ということになります。


賃貸借は,賃料の支払いが要素となっています。無償で貸すものではありません。そこが使用貸借と異なります。また,消費貸借のように目的物を消費してしまうこともできません。賃借人は,目的物そのものを返還する必要があるからです。


日常生活の例でいうと,住居の賃貸借がもっとも馴染みがあるとおもいます。レンタカーなども賃貸借の部類です。ただし,住居の賃貸借については,借地借家法という借主保護のための法律によって規制が強化されています。


ちなみに,賃貸借契約に基づいて物を利用する権利を賃借権といいます。そのうちで,特に土地の賃借権のことを借地権といいますが,これもあくまで賃貸借契約に基づく債権ですので,形式的には似ているものの,物権である地上権とは性質を異にします。



賃貸借契約の性質


賃貸借契約では,賃貸人は目的物を使用収益させる義務を負い,他方,賃借人は賃料を支払う義務を負いますので,双務契約です。


前記のとおり,賃貸借契約は賃料の支払いを要素としています。したがって,有償契約です。


賃貸借契約は,賃貸人と賃借人とが,目的物を使用収益させることとこれに対して賃料を支払うことを約束すれば成立します。消費貸借のように目的物を交付する必要はありません。したがって,諾成契約です。

雇用契約・請負契約・委任契約にはどのような違いがあるのか?

Q.雇用契約・請負契約・委任契約にはどのような違いがあるのか?


A.雇用・委任は労務の供給が目的であるのに対し,請負は仕事の完成が目的である。また,雇用は被用者が使用者の従属関係にあるのに対し,請負・委任では請負人・受任者は注文者・委任者から独立している。



共通点


雇用請負委任の3つの契約は,労務供給型契約であるという点で共通しています。つまり,人の労働を契約の重要な要素とする契約であるということです。


雇用契約は被用者が使用者のために労働力を提供しますし,請負契約は請負人が注文者からの注文を完成するために労務を行うことになります。委任契約も受任者が委任者のために事務処理を行うという労務をしなければなりません。


また,いずれも,諾成契約であるという点も共通します。つまり,上記3つの契約は,物の授受や一定の要式をふまなくても約束がなされていれば,契約として成立するということです。



相違点1 契約の目的


最も基本的な違いは,労務供給の内容にあります。


すなわち,雇用契約と委任契約は,一方が他方のために労務を供給すること自体が必要となってきます。雇用の場合には使用者のために労働し,委任の場合には委任者のために事務処理を行います。


しかし,請負は労務の提供が目的というわけではありません。目的はあくまで仕事の完成です。仕事の完成が目的ですから,極端にいうと,実際に労務を行ったかどうかは問題とならないということです。


これに対し,雇用や委任は労務の供給自体が問題となりますから,結果よりもそれにいきつくまでの労務というプロセスが目的となっているといえます。



相違点2 当事者間の関係


雇用契約においては,被用者は使用者の指揮命令監督を受けることになります。これに対し,請負や委任では,請負人・受任者は,注文者・委任者から一定程度独立しています。もちろん指揮命令監督という強い拘束は受けません。


請負の場合,そもそも仕事の完成が目的ですから,完成までのプロセスは基本的に請負人に任されています。委任の場合には,事務処理を目的としていますが,その事務処理をどのように行うかは受任者に裁量があるとされています。


もっとも,請負であれ委任であれ,契約の目的に反することはできません。したがって,請負の場合では,注文者からの特別の指図がある場合にはそれに従わなければなりませんし,委任の場合でも,契約の趣旨に反するような事務処理は許されないことになります。



相違点3 双務契約・有償契約性


雇用契約と請負契約は,双務契約かつ有償契約です。これに対し,委任契約は,原則として,片務契約かつ無償契約です。


ただし,委任の場合も,特約により報酬の支払いを取り決めることができます。この場合には,双務契約かつ有償契約となります。






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請負契約とは?

Q.請負契約とは?


A.当事者の一方がある仕事を完成することを約し,相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって,その効力を生ずる契約のことをいう。



請負契約とは


【民法 第632条】
請負は,当事者の一方がある仕事を完成することを約し,相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって,その効力を生ずる。


請負契約とは,仕事の完成を依頼し,その仕事の結果に対して報酬を支払うという契約です。


仕事の完成を依頼する側の当事者を「注文者」といい,その依頼を受けて完成に向けて仕事をする側の当事者を「請負人」といいます。


請負契約は,人の労務の提供を受けるタイプの契約ですが,仕事をしてもらうことそれ自体ではなくその仕事の完成を目的とした契約です。したがって,請負人は仕事の完成義務を負うことになります。


また,請負契約では,報酬が要素となっているため,無償で何かの仕事を完成させるという契約も請負契約とはいえません。仕事を完成させた場合には報酬を支払わなければならないのです。



請負契約の性質


請負契約は,請負人が仕事の完成義務を負い,他方,注文者には仕事が完成した場合に報酬の支払義務があります。したがって,双務契約です。


請負契約は,報酬支払いが要素となっていますので,有償契約です。


請負契約は,注文書を作成したり,現実に仕事に着手したりしていなくても,仕事の完成と報酬の支払いを約束すれば契約として成立します。つまり,諾成契約です。





委任契約と雇用契約にはどのような異同があるのか?

Q.委任契約と雇用契約にはどのような異同があるのか?


A.いずれも労務供給型契約であり,諾成契約であるという共通点がある。しかし,委任契約では受任者が委任者の指揮命令監督を受けずに独立性をもって委任事務処理を行うことができるのに対し,雇用契約では被用者は使用者の指揮命令監督を受けるという相違点があり,また委任契約が原則として無償・片務契約であるのに対し,雇用契約は有償・双務契約であるという相違点もある。



委任契約と雇用契約の共通点


委任契約雇用契約は,いずれも他人の労務の提供を受けるという点で共通しています。このような類型の契約を労務供給契約と呼ぶことがあります。


例えば,委任契約の場合であれば,弁護士が法律業務の委任を受ける場合が典型的です。雇用契約であれば,会社のために業務に従事する場合が典型的でしょう。


また,委任契約ともに,書面作成や物の授受などがなくても約束をしただけで契約が成立する諾成契約であるという点でも共通性があります。



委任契約と雇用契約の相違点


上記のとおり,委任契約と雇用契約とは,労務供給型の契約であるという点で共通点があります。


しかし,この2つの契約には,実は大きな違いがあります。それは,契約当事者間の関係性です。


雇用契約の場合,被用者(労働者)は,使用者の指揮命令監督のもとに労務に従事しなければなりません。つまり,被用者側には,(ある程度の裁量は認められる場合があるとしても)使用者の指示を無視したり,使用者の監督を排除したりすることができないのです。


他方,委任契約の場合はどうかというと,委任契約の場合には,受任者はあくまで自分の判断で委任業務を処理することができます。つまり,委任者の指揮命令監督を受けずに業務を処理することができる独立性があるということです(ただし,当然ですが,委任の趣旨に反するような業務処理は許されません。)。


また,雇用契約は,労務の提供に対して使用者は報酬を支払わなければならない有償契約ですが,委任契約は原則として無償の契約とされています(ただし,委任の場合も有償とすることは可能です。)。


さらに,雇用契約は,使用者には報酬支払義務が,被用者には労務の提供義務があるので,双務契約であるとされていますが,委任契約は,原則として受任者が委任事務処理をする義務があるだけの片務契約とされています(ただし,有償の委任契約の場合には,委任者にも報酬支払義務が発生するので,双務契約となります。)。






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プロフィール

Author:シンマイ01

現在,東京都立川市で,LSC綜合法律事務所という個人の方・中小企業の方を対象とした法律事務所を経営している弁護士です。


法律問題,特に民事の問題でお悩みの方は,当ブログや姉妹ブログ,事務所のHPをご覧ください。もちろん,ご相談もお受けします。お気軽に,LSC綜合法律事務所までお問い合わせください。お待ちしております。


Takashi Shiga

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