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承諾転貸とは?

Q.承諾転貸とは?


A.賃貸借契約における賃借人が,賃貸借契約の目的物を第三者にさらに賃貸することを転貸借といい,その際に,原賃貸人がその転貸借に承諾をしていた場合を承諾転貸という。



承諾転貸とは


賃貸借契約における賃借人が,賃貸借契約の目的物を第三者にさらに賃貸することを「転貸借」といいます。いわゆる又貸しです。


この転貸借をする際に,もともとの賃貸借契約(原賃貸借)における賃貸人(原賃貸人)がその転貸を承諾していることを「承諾転貸」といい,原賃貸人の承諾なしに転貸借を行うことを「無断転貸」といいます。


例えば,Aさんが所有物甲をBさんに賃貸したとします。その甲を,BさんがCさんに賃貸しました。この際,Aさんが,BさんからCさんへの賃貸に承諾をしていた場合には承諾転貸となり,承諾していなければ無断転貸となります。



承諾転貸の法律関係


承諾転貸の場合,転貸借は有効に成立します。したがって,転貸人は,転借人に対して賃料を請求できますし,転借人は,転貸人に対して,目的物を使用収益させるように請求できるというわけです。もちろん,原賃貸借も有効ですので,賃貸人は,賃借人(転貸人)に対して賃料を請求でき,賃借人は賃貸人に対して,目的物を使用収益させるように請求できることになります。



転借人の義務


転借人は,契約の直接の相手方である転貸人に対してだけではなく,原賃貸人に対しても義務を負うものとされています。


つまり,転借人は,転貸人に対しても原賃貸人に対しても,目的物を適切に保管する善管注意義務や原状回復義務などを負うということになります。


また,転借人は,賃貸人に対しても賃料支払義務を負います。


もちろん,転貸人と原賃貸人の両方に常に賃料を支払わなければならないということではありません。あくまで,転借人が賃料を支払う相手方は転貸人であるのが原則です。


しかし,原賃借人(転貸人)が原賃貸人に対して賃料を支払わなかった場合,原賃貸人は,転借人に対して賃料の支払いを請求できることになっています。この場合,転借人は,すでに転貸人に賃料を支払っていたとしても,原賃貸人からの請求を拒むことはできないとされています。


この場合には,転借人は二重払いをしなければならないということになるのです。その場合,転借人は,二重払いした分を,転貸人に不当利得として返還請求することになるでしょう。


ただし,原賃貸人が請求できる賃料の金額は,あくまで原賃貸借契約における賃料額です。転貸借における転借料の金額を請求できるわけではありません。


例えば,前記の例でいうと,AB間の原賃貸借における賃料が10万円で,BC間の転貸借における転借料が20万円であったとしても,AさんがCさんに請求できる賃料の金額は10万円までということです。



賃貸借の終了と転貸借の法律関係


前記のとおり,転貸借が有効といっても,それはあくまで原賃貸借が有効に成立していることの上に成り立っているものにすぎません。原賃貸借がなくなれば,転貸借は基盤を失うということになります。


そのため,原賃貸借が終了すれば,原賃貸人は,目的物を使用収益している転借人に対し,目的物の返還や明け渡しを請求できるようになります。転借人は,転貸借契約があることを理由としてこれを拒むことはできません。


とはいえ,転貸借契約自体は有効に存続します。原賃貸人に対抗できないというだけです。したがって,原賃貸人に対して目的物を返還した場合,転借人は,転貸人に対して,転貸借契約における目的物を使用収益させる義務の不履行を理由として債務不履行責任を追及することができます。

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敷金とは?

Q.敷金とは?


A.賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸人に対して負担する賃料その他一切の債務を担保するために差し入れられる金銭のことをいう。




敷金


不動産の賃貸借契約を結ぶ際,賃料の〇か月分という形で,敷金を差し入れるのが通常です。地域によっては,保証金などと呼ばれているところもあるかもしれません。


では,敷金とは何かというと,賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸人に対して負担する賃料その他一切の債務を担保するために差し入れられる金銭のことをいいます。


あくまで担保ですから,賃貸借契約が終了したら,賃貸人は,賃借人に対してその敷金を返さなければなりません。


しかし,賃貸借契約期間中に,賃借人が支払わなかった金銭をこの敷金から控除することができます。そのような場合,賃貸人は,預かった敷金から賃借人が支払わなかった金銭を控除して返せばよいということになります。


この敷金は,特に原状回復費用の担保として用いられることが多いと思います。もっとも,それのみに限られず,それ以外でも,賃貸借契約終了時に賃料の滞納が有った場合などには,滞納分を差し引くことも可能です。




敷金返還請求権


賃借人は,賃貸借契約終了時に差し入れた敷金を返してもらうことができます。この賃借人の敷金を返してもらえる請求権のことを,敷金返還請求権といいます。


ただし,敷金は担保の性質を有していることから,敷金から発生時までに生じていた賃借人の債務が当然に控除され,その控除された金額についてのみ敷金返還請求権が発生すると考えられています。


したがって,賃借人は,差し入れた敷金の全額を請求することはできません。原状回復費用や滞納家賃などを差し引いた金額しか請求できないということです。賃貸人の側からいえば,敷金全額から原状回復費用や滞納家賃等を相殺する旨の意思表示をする必要がないということです。


また,敷金は,賃貸物件の明渡までに発生した賃借人の債務を担保するものと考えられています。そのため,このように考えることから,敷金返還請求権の発生時期も,不動産の明渡時であると考えられています。この考え方のことを,明渡時説と呼んでいます。判例・通説・実務でもこの明渡時説を採用しています。


したがって,賃貸借が終了していたとしても,終了後明渡をするまでに発生した賃借人の債務(特に原状回復費用)は,敷金から当然に控除されることになります。


そして,明け渡して初めて敷金が発生するということは,順番として,まず明渡しがあり,その後に敷金返還請求権が発生するということですから,不動産の明け渡しと同時に敷金を返還せよとはいえないということになります。法的にいえば,明渡しと敷金返還とは同時履行の関係にたたないということです。

賃貸借契約とは?

Q.賃貸借契約とは?


A.当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し,相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる契約のことをいう。



賃貸借契約とは


【民法 601条】
賃貸借は,当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し,相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって,その効力を生ずる。


賃貸借契約とは,簡単にいうと,賃料をもらって物を貸すという契約です。貸す人のことを「賃貸人」といいます。貸主ということもあります。他方,借りる人は「賃借人」です。貸主ともいいます。賃借人の側からいえば,賃料を払って物を借りる契約ということになります。


賃貸借は,賃料の支払いが要素となっています。無償で貸すものではありません。そこが使用貸借と異なります。また,消費貸借のように目的物を消費してしまうこともできません。賃借人は,目的物そのものを返還する必要があるからです。


日常生活の例でいうと,住居の賃貸借がもっとも馴染みがあるとおもいます。レンタカーなども賃貸借の部類です。ただし,住居の賃貸借については,借地借家法という借主保護のための法律によって規制が強化されています。


ちなみに,賃貸借契約に基づいて物を利用する権利を賃借権といいます。そのうちで,特に土地の賃借権のことを借地権といいますが,これもあくまで賃貸借契約に基づく債権ですので,形式的には似ているものの,物権である地上権とは性質を異にします。



賃貸借契約の性質


賃貸借契約では,賃貸人は目的物を使用収益させる義務を負い,他方,賃借人は賃料を支払う義務を負いますので,双務契約です。


前記のとおり,賃貸借契約は賃料の支払いを要素としています。したがって,有償契約です。


賃貸借契約は,賃貸人と賃借人とが,目的物を使用収益させることとこれに対して賃料を支払うことを約束すれば成立します。消費貸借のように目的物を交付する必要はありません。したがって,諾成契約です。

プロフィール

シンマイ01

Author:シンマイ01

現在,東京都立川市で,LSC綜合法律事務所という個人の方・中小企業の方を対象とした法律事務所を経営している弁護士です。


法律問題,特に民事の問題でお悩みの方は,当ブログや姉妹ブログ,事務所のHPをご覧ください。もちろん,ご相談もお受けします。お気軽に,LSC綜合法律事務所までお問い合わせください。お待ちしております。


Takashi Shiga

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