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承諾転貸とは?

Q.承諾転貸とは?


A.賃貸借契約における賃借人が,賃貸借契約の目的物を第三者にさらに賃貸することを転貸借といい,その際に,原賃貸人がその転貸借に承諾をしていた場合を承諾転貸という。



承諾転貸とは


賃貸借契約における賃借人が,賃貸借契約の目的物を第三者にさらに賃貸することを「転貸借」といいます。いわゆる又貸しです。


この転貸借をする際に,もともとの賃貸借契約(原賃貸借)における賃貸人(原賃貸人)がその転貸を承諾していることを「承諾転貸」といい,原賃貸人の承諾なしに転貸借を行うことを「無断転貸」といいます。


例えば,Aさんが所有物甲をBさんに賃貸したとします。その甲を,BさんがCさんに賃貸しました。この際,Aさんが,BさんからCさんへの賃貸に承諾をしていた場合には承諾転貸となり,承諾していなければ無断転貸となります。



承諾転貸の法律関係


承諾転貸の場合,転貸借は有効に成立します。したがって,転貸人は,転借人に対して賃料を請求できますし,転借人は,転貸人に対して,目的物を使用収益させるように請求できるというわけです。もちろん,原賃貸借も有効ですので,賃貸人は,賃借人(転貸人)に対して賃料を請求でき,賃借人は賃貸人に対して,目的物を使用収益させるように請求できることになります。



転借人の義務


転借人は,契約の直接の相手方である転貸人に対してだけではなく,原賃貸人に対しても義務を負うものとされています。


つまり,転借人は,転貸人に対しても原賃貸人に対しても,目的物を適切に保管する善管注意義務や原状回復義務などを負うということになります。


また,転借人は,賃貸人に対しても賃料支払義務を負います。


もちろん,転貸人と原賃貸人の両方に常に賃料を支払わなければならないということではありません。あくまで,転借人が賃料を支払う相手方は転貸人であるのが原則です。


しかし,原賃借人(転貸人)が原賃貸人に対して賃料を支払わなかった場合,原賃貸人は,転借人に対して賃料の支払いを請求できることになっています。この場合,転借人は,すでに転貸人に賃料を支払っていたとしても,原賃貸人からの請求を拒むことはできないとされています。


この場合には,転借人は二重払いをしなければならないということになるのです。その場合,転借人は,二重払いした分を,転貸人に不当利得として返還請求することになるでしょう。


ただし,原賃貸人が請求できる賃料の金額は,あくまで原賃貸借契約における賃料額です。転貸借における転借料の金額を請求できるわけではありません。


例えば,前記の例でいうと,AB間の原賃貸借における賃料が10万円で,BC間の転貸借における転借料が20万円であったとしても,AさんがCさんに請求できる賃料の金額は10万円までということです。



賃貸借の終了と転貸借の法律関係


前記のとおり,転貸借が有効といっても,それはあくまで原賃貸借が有効に成立していることの上に成り立っているものにすぎません。原賃貸借がなくなれば,転貸借は基盤を失うということになります。


そのため,原賃貸借が終了すれば,原賃貸人は,目的物を使用収益している転借人に対し,目的物の返還や明け渡しを請求できるようになります。転借人は,転貸借契約があることを理由としてこれを拒むことはできません。


とはいえ,転貸借契約自体は有効に存続します。原賃貸人に対抗できないというだけです。したがって,原賃貸人に対して目的物を返還した場合,転借人は,転貸人に対して,転貸借契約における目的物を使用収益させる義務の不履行を理由として債務不履行責任を追及することができます。

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転貸借とは?

Q.転貸借とは?


A.ある賃貸借契約の賃借人が,その賃貸目的物について第三者との間でさらに賃貸借契約をすることをいう。




転貸借とは


ある賃貸借契約の賃借人が,その賃貸目的物について第三者との間でさらに賃貸借契約をすることを転貸借といいます。いわゆる「又貸し」です。


例えば,Aさんが所有する不動産をBさんに賃貸したとします。この場合,Bさんが,その不動産をCさんに賃貸しました。このBさんとCさんとの間の賃貸借契約を転貸借といいます。なお,この場合のAさんとBさんの賃貸借契約のことを,原賃貸借ということがあります。


他人の物を賃貸借することは,他人物賃貸借といって,法律上は一応有効とされています。そのため,転貸借も法的に有効な契約とされます。




転貸借の制限(無断転貸)


前記のとおり,転貸借は法律上有効とされています。


とはいえ,賃貸借契約は当事者間の信頼関係に基づく契約です。賃貸人としては,「その賃借人」に貸すからこそ安心して契約をしているわけです。まったく別の人に賃貸目的物が使用されてしまうなどということは想定していないでしょう。


そのため,転貸借については,法律上有効だとしても制限がなされています。


すなわち,転貸借は,原則として原賃貸借の賃貸人には対抗できないとされています。つまり,転貸借の賃借人(転借人)は,自分が転貸借の賃貸人(転貸人)から目的物を借りているということを,原賃貸人に主張することができないということです。


したがって,賃貸人は,賃貸目的物を使用している転借人に対して,賃貸目的物を返還するように請求することができます。


さらに,賃貸人は,賃借人(転貸借でいうと転貸人)に対して,転貸借をしたということで賃貸借契約を解除することもできます。




転貸借について承諾があった場合(承諾転貸)


上記の法律効果は,転貸借について原賃貸人の承諾が無かった場合,いわゆる無断転貸の場合の法律効果です。原賃貸人が転貸借を承諾していた場合は,法律効果が異なってきます。原賃貸人の承諾がある場合の転貸借を承諾転貸と呼ぶことがあります。


承諾転貸の場合には,転借人は転貸借の効果を原賃貸人に主張することができます。つまり,原賃貸人が賃貸目的物を返還せよと請求してきたとしても,転貸借契約があるから使用を継続すると主張することができるということです。


また,承諾転貸の場合には,原賃貸人は転貸借を理由として原賃貸借契約を解除することはできなくなります。


もっとも,承諾をしたといっても,転貸借はあくまで原賃貸借があることを前提に成立するものにすぎませんから,原賃貸借契約を超えるような主張等は認められません。


例えば,原賃貸借の期間が平成23年1月1日までで,転貸借の期間が平成24年1月1日までであったとしても,原賃貸人は,平成23年1月1日を経過したら,転貸人に対して賃貸目的物の返還を請求することができます。


さらに,転借人は原賃貸人に対して直接義務を負うとされています。転貸人は,転貸人に対してだけでなく,原賃貸人に対しても,賃貸借契約上の義務・責任を負担することになります。賃貸目的物の利用について義務違反があった場合などには,転借人は,原賃貸人に対しても責任を負担しなければならないということです。


例えば,原賃貸人は,原賃借人から賃料をもらえなかった場合,転貸人に対して賃料の支払いを直接請求できるとされています。この場合,転借人は,すでに転貸人に対して賃料を支払っていたとしても,原賃貸人からの請求を拒絶することができません。


ただし,この場合に請求できる金額は,原賃貸借契約の賃料です。転貸借契約の賃料の方が原賃貸借契約の賃料よりも高額であったとしても,転貸借契約の賃料を請求することはできません。

賃貸借契約とは?

Q.賃貸借契約とは?


A.当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し,相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる契約のことをいう。



賃貸借契約とは


【民法 601条】
賃貸借は,当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し,相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって,その効力を生ずる。


賃貸借契約とは,簡単にいうと,賃料をもらって物を貸すという契約です。貸す人のことを「賃貸人」といいます。貸主ということもあります。他方,借りる人は「賃借人」です。貸主ともいいます。賃借人の側からいえば,賃料を払って物を借りる契約ということになります。


賃貸借は,賃料の支払いが要素となっています。無償で貸すものではありません。そこが使用貸借と異なります。また,消費貸借のように目的物を消費してしまうこともできません。賃借人は,目的物そのものを返還する必要があるからです。


日常生活の例でいうと,住居の賃貸借がもっとも馴染みがあるとおもいます。レンタカーなども賃貸借の部類です。ただし,住居の賃貸借については,借地借家法という借主保護のための法律によって規制が強化されています。


ちなみに,賃貸借契約に基づいて物を利用する権利を賃借権といいます。そのうちで,特に土地の賃借権のことを借地権といいますが,これもあくまで賃貸借契約に基づく債権ですので,形式的には似ているものの,物権である地上権とは性質を異にします。



賃貸借契約の性質


賃貸借契約では,賃貸人は目的物を使用収益させる義務を負い,他方,賃借人は賃料を支払う義務を負いますので,双務契約です。


前記のとおり,賃貸借契約は賃料の支払いを要素としています。したがって,有償契約です。


賃貸借契約は,賃貸人と賃借人とが,目的物を使用収益させることとこれに対して賃料を支払うことを約束すれば成立します。消費貸借のように目的物を交付する必要はありません。したがって,諾成契約です。

プロフィール

シンマイ01

Author:シンマイ01

現在,東京都立川市で,LSC綜合法律事務所という個人の方・中小企業の方を対象とした法律事務所を経営している弁護士です。


法律問題,特に民事の問題でお悩みの方は,当ブログや姉妹ブログ,事務所のHPをご覧ください。もちろん,ご相談もお受けします。お気軽に,LSC綜合法律事務所までお問い合わせください。お待ちしております。


Takashi Shiga

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