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転貸借とは?

Q.転貸借とは?


A.ある賃貸借契約の賃借人が,その賃貸目的物について第三者との間でさらに賃貸借契約をすることをいう。




転貸借とは


ある賃貸借契約の賃借人が,その賃貸目的物について第三者との間でさらに賃貸借契約をすることを転貸借といいます。いわゆる「又貸し」です。


例えば,Aさんが所有する不動産をBさんに賃貸したとします。この場合,Bさんが,その不動産をCさんに賃貸しました。このBさんとCさんとの間の賃貸借契約を転貸借といいます。なお,この場合のAさんとBさんの賃貸借契約のことを,原賃貸借ということがあります。


他人の物を賃貸借することは,他人物賃貸借といって,法律上は一応有効とされています。そのため,転貸借も法的に有効な契約とされます。




転貸借の制限(無断転貸)


前記のとおり,転貸借は法律上有効とされています。


とはいえ,賃貸借契約は当事者間の信頼関係に基づく契約です。賃貸人としては,「その賃借人」に貸すからこそ安心して契約をしているわけです。まったく別の人に賃貸目的物が使用されてしまうなどということは想定していないでしょう。


そのため,転貸借については,法律上有効だとしても制限がなされています。


すなわち,転貸借は,原則として原賃貸借の賃貸人には対抗できないとされています。つまり,転貸借の賃借人(転借人)は,自分が転貸借の賃貸人(転貸人)から目的物を借りているということを,原賃貸人に主張することができないということです。


したがって,賃貸人は,賃貸目的物を使用している転借人に対して,賃貸目的物を返還するように請求することができます。


さらに,賃貸人は,賃借人(転貸借でいうと転貸人)に対して,転貸借をしたということで賃貸借契約を解除することもできます。




転貸借について承諾があった場合(承諾転貸)


上記の法律効果は,転貸借について原賃貸人の承諾が無かった場合,いわゆる無断転貸の場合の法律効果です。原賃貸人が転貸借を承諾していた場合は,法律効果が異なってきます。原賃貸人の承諾がある場合の転貸借を承諾転貸と呼ぶことがあります。


承諾転貸の場合には,転借人は転貸借の効果を原賃貸人に主張することができます。つまり,原賃貸人が賃貸目的物を返還せよと請求してきたとしても,転貸借契約があるから使用を継続すると主張することができるということです。


また,承諾転貸の場合には,原賃貸人は転貸借を理由として原賃貸借契約を解除することはできなくなります。


もっとも,承諾をしたといっても,転貸借はあくまで原賃貸借があることを前提に成立するものにすぎませんから,原賃貸借契約を超えるような主張等は認められません。


例えば,原賃貸借の期間が平成23年1月1日までで,転貸借の期間が平成24年1月1日までであったとしても,原賃貸人は,平成23年1月1日を経過したら,転貸人に対して賃貸目的物の返還を請求することができます。


さらに,転借人は原賃貸人に対して直接義務を負うとされています。転貸人は,転貸人に対してだけでなく,原賃貸人に対しても,賃貸借契約上の義務・責任を負担することになります。賃貸目的物の利用について義務違反があった場合などには,転借人は,原賃貸人に対しても責任を負担しなければならないということです。


例えば,原賃貸人は,原賃借人から賃料をもらえなかった場合,転貸人に対して賃料の支払いを直接請求できるとされています。この場合,転借人は,すでに転貸人に対して賃料を支払っていたとしても,原賃貸人からの請求を拒絶することができません。


ただし,この場合に請求できる金額は,原賃貸借契約の賃料です。転貸借契約の賃料の方が原賃貸借契約の賃料よりも高額であったとしても,転貸借契約の賃料を請求することはできません。

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敷金とは?

Q.敷金とは?


A.賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸人に対して負担する賃料その他一切の債務を担保するために差し入れられる金銭のことをいう。




敷金


不動産の賃貸借契約を結ぶ際,賃料の〇か月分という形で,敷金を差し入れるのが通常です。地域によっては,保証金などと呼ばれているところもあるかもしれません。


では,敷金とは何かというと,賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸人に対して負担する賃料その他一切の債務を担保するために差し入れられる金銭のことをいいます。


あくまで担保ですから,賃貸借契約が終了したら,賃貸人は,賃借人に対してその敷金を返さなければなりません。


しかし,賃貸借契約期間中に,賃借人が支払わなかった金銭をこの敷金から控除することができます。そのような場合,賃貸人は,預かった敷金から賃借人が支払わなかった金銭を控除して返せばよいということになります。


この敷金は,特に原状回復費用の担保として用いられることが多いと思います。もっとも,それのみに限られず,それ以外でも,賃貸借契約終了時に賃料の滞納が有った場合などには,滞納分を差し引くことも可能です。




敷金返還請求権


賃借人は,賃貸借契約終了時に差し入れた敷金を返してもらうことができます。この賃借人の敷金を返してもらえる請求権のことを,敷金返還請求権といいます。


ただし,敷金は担保の性質を有していることから,敷金から発生時までに生じていた賃借人の債務が当然に控除され,その控除された金額についてのみ敷金返還請求権が発生すると考えられています。


したがって,賃借人は,差し入れた敷金の全額を請求することはできません。原状回復費用や滞納家賃などを差し引いた金額しか請求できないということです。賃貸人の側からいえば,敷金全額から原状回復費用や滞納家賃等を相殺する旨の意思表示をする必要がないということです。


また,敷金は,賃貸物件の明渡までに発生した賃借人の債務を担保するものと考えられています。そのため,このように考えることから,敷金返還請求権の発生時期も,不動産の明渡時であると考えられています。この考え方のことを,明渡時説と呼んでいます。判例・通説・実務でもこの明渡時説を採用しています。


したがって,賃貸借が終了していたとしても,終了後明渡をするまでに発生した賃借人の債務(特に原状回復費用)は,敷金から当然に控除されることになります。


そして,明け渡して初めて敷金が発生するということは,順番として,まず明渡しがあり,その後に敷金返還請求権が発生するということですから,不動産の明け渡しと同時に敷金を返還せよとはいえないということになります。法的にいえば,明渡しと敷金返還とは同時履行の関係にたたないということです。

プロフィール

シンマイ01

Author:シンマイ01

現在,東京都立川市で,LSC綜合法律事務所という個人の方・中小企業の方を対象とした法律事務所を経営している弁護士です。


法律問題,特に民事の問題でお悩みの方は,当ブログや姉妹ブログ,事務所のHPをご覧ください。もちろん,ご相談もお受けします。お気軽に,LSC綜合法律事務所までお問い合わせください。お待ちしております。


Takashi Shiga

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